권리금
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최고관리자 작성일22-06-08본문
Q.오늘 소개할 사건은?
A.상가 임대차 계약기간이 만료돼 임차인에게 추가 계약갱신 요구권이 없더라도, 임대인은 임차인이 권리금을 되찾을 기회를 보호해줘야 한다는 대법원 판결.
기존 하급심에서는 상가임차인의 계약갱신 요구권이 최대 5년 동안만 보장된다는 이유로 최초 임차일로부터 5년이 지난 다음에는 권리금 회수 기회를 주장할 수 없다는 판결이 다수였다. 이번 대법원판결은 계약갱신요구권이 없어지더라도 권리금을 받을 수 있는지에 대해 가능하다고 판단하므로서 하급심에서의 엇갈린 판결이 정리된 것.
정부에서는 임차인의 권리금을 보호하기 위해 2015년도에 권리금보호규정을 신설했는데, 법은 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지, ➀ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, ➁ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ➂ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 하는 등의 방법으로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다’라고 규정하고 있다.
권리금과 관련된 판결이 조금씩 나오고 있는데, 오늘은 권리금과 관련 사건들을 살펴보는 시간을.
Q.계약갱신요구권이 없어진다는 것이 무슨 말인가?
A.법은 ‘① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 임차인이 세 차례에 걸쳐 차임을 연체한 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임대인이 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에는 갱신을 거절할 수 있다.’고 규정하고 있다.
그리고, 법은 2018. 10.‘임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다’고 갱신요구기간을 기존의 5년에서 10년으로 연장했다.
Q.사건으로 돌아와서 사건을 자세히?
A.B씨의 상가를 빌려 2010년부터 음식점을 운영해온 A씨는 임대차기간 5년이 지나 계약갱신을 요구할 수 없게 됐다. A씨는 임대차기간 만료일 전인 2015년 7월 C씨와 식당의 시설과 거래처 등 모든 재산적 가치를 권리금 1억4,500만원에 양도하는 계약을 맺었다.
이후 A씨는 건물주에게 권리금 계약 사실을 알리고, C씨와 이 상가에 대한 임대차 계약을 체결해 달라고 요청했다. 그런데, 건물주는 노후화된 상가건물을 재건축할 계획이 있다며 거절했다. 이에 A씨는 건물주를 상대로 ‘권리금 회수기회를 침해당했다’며 권리금상당의 손해를 배상하라는 소송을 냈다.
상가임대차보호법은 ‘임대인은 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안된다. 다만 임대인이 계약갱신을 거절할 사유가 있다면 그러하지 아니하다’고 규정하고 있다. 재판에서는 A씨처럼 계약갱신요구권이 없는 경우가 단서조항인 임대인이 계약갱신을 거절할 사유에 해당하는지가 쟁점이 됐다.
이에 대해 1, 2심은 ‘임대차 기간 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신 요구를 할 수 없는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없다’며 임차인의 손해배상청구를 받아들이지 않았다.
Q.1심과 2심에서는 임대차 계약갱신을 요구할 수 있는 기간이 지나면 권리금을 회수할 수 없다고 판단했다는 것인데, 대법원은 이러한 1, 2심 판단과 다르게 판단했다는 말인가?
A.그렇슴. 대법원은 ‘상가임대차법은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회보호의 예외사유로 정하고 있지 않다. 따라서 전체 임대차기간이 5년을 초과했는지 여부와 무관하게 법이 정한 요건을 충족하면 임대인은 임차인에 대해 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 봐야 한다.
권리금관련 조항이 신설된 것은 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도, 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문이다. 임대차 기간인 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객과 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지돼 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다’고 판결했다.
갱신요구기간이 지났더라도 권리금은 회수할 수 있다는 대법원판결이 나왔다는 것인데, 이렇게 소송으로 가는 경우에 권리금은 어떻게 산정하는가?
권리금은 그 상가의 위치, 활성화와 주변의 상황을 종합해서 감정인이 결정하게 됨. 법은 ‘손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다’고 규정하고 있다.
그리고, 법은 ‘임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공해야 한다’고 규정하고 있고, ‘임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다’고 규정하고 있다.
Q.다음 사건은?
A.A씨는 2012년 B씨로부터 상가를 임차해 커피전문점을 운영했다. 이후 건물주는 2016년 10월경 임차인에 ‘상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다’고 말했다. 임차인은 권리금 6천만원을 받고 신규임차인을 구해 건물주에게 소개하려고 했는데, 건물주가 상가를 직접 사용하겠다고 밝히자 신규임차인 물색을 그만뒀다. 이후 임차인은 건물주에게 상가를 인도했고, 건물주는 커피전문점을 개업했다. 이에 임차인은 ‘신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받지 못해 손해를 입었다’며 3,700만원을 배상하라고 소송을 냈다.
이에 대해 앞서 1, 2심은 ‘임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구를 하려면 신규임차인을 주선했거나 주선할 신규임차인을 특정할 수 있어야 한다. 임대인이 신규임차인과 계약체결 거절 의사표시를 했더라도 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 임대인은 손해배상책임을 부담하지 않는다.’며 임차인의 청구를 받아들이지 않았다.
Q.1심과 2심은 실제 신규임차인을 구하지 않았다면 권리금상당의 손해배상을 청구할 수 없다고 판단했다는 것인데, 대법원은 이와 다르게 판단했는가?
A.그렇슴. 대법원은 ‘임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선했어야 한다. 그런데, 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 임대인이 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우까지 임차인에게 새로운 임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과로 부당하다. 따라서, 임차인은 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.’"고 판결했다.
Q.다음 사건은?
A.상가임대차보호법의 권리금과 관련된 판결은 아닌데.
이씨는 2017년 8월경 대구시 북구에 있는 양씨의 A 공인중개사무소를 인수하면서 권리·시설 등 양수양도계약을 체결하고, 권리금 3,300만원을 지급했다.그런데 양씨는 같은 해 10월경 A사무소에서 불과 480m 떨어진 B공인중개사무소에서 다시 영업을 시작했다. 이씨는 ‘양씨가 권리양수도계약에 따른 경업금지의무를 위반했으므로 계약을 해제한다. 권리금 3,300만원을 돌려달라’며 소송을 냈다.
권리금을 받고도 기존의 사무실과 가까운 곳에서 다시 영업을 한다면 문제가 있는 것 같은데, 법원은 어떻게 판단했는가?재판부는 ‘두 사람이 맺은 권리양수도계약에서 양씨가 모든 시설 및 영업권을 이씨에게 양도한다고 규정하고 있는데, 이는 상법이 정한 영업을 양도한 경우에 해당한다. 계약에 따라 양씨는 다른 약정이 없는 한 10년간 A사무소와 동일한 특별시, 광역시, 시·군과 인접 특별시, 광역시, 시·군에서 동종 영업을 할 수 없다.
양씨는 권리양수도 계약을 체결하면서 자신의 배우자가 대구 북구에서 B사무소를 운영하고 있다는 사실을 알렸으므로 이씨가 이런 내용을 용인한 것으로 봐야 한다고 주장하지만, 계약 체결 당시 B사무소의 존재를 밝혔다는 사실을 인정할 증거가 부족하다. 양씨는 경업금지의무를 위반했으며, 특히 B사무소가 A사무소와 밀접한 거리에 있어 이씨의 영업을 저해할 가능성이 높은 점 등에 비춰볼 때, 권리양수도계약의 목적을 달성하기 힘들다. 양씨는 권리금 3,300만원을 이씨에게 돌려줄 의무가 있다.’고 판결했다.
A.상가 임대차 계약기간이 만료돼 임차인에게 추가 계약갱신 요구권이 없더라도, 임대인은 임차인이 권리금을 되찾을 기회를 보호해줘야 한다는 대법원 판결.
기존 하급심에서는 상가임차인의 계약갱신 요구권이 최대 5년 동안만 보장된다는 이유로 최초 임차일로부터 5년이 지난 다음에는 권리금 회수 기회를 주장할 수 없다는 판결이 다수였다. 이번 대법원판결은 계약갱신요구권이 없어지더라도 권리금을 받을 수 있는지에 대해 가능하다고 판단하므로서 하급심에서의 엇갈린 판결이 정리된 것.
정부에서는 임차인의 권리금을 보호하기 위해 2015년도에 권리금보호규정을 신설했는데, 법은 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지, ➀ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, ➁ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ➂ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 하는 등의 방법으로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다’라고 규정하고 있다.
권리금과 관련된 판결이 조금씩 나오고 있는데, 오늘은 권리금과 관련 사건들을 살펴보는 시간을.
Q.계약갱신요구권이 없어진다는 것이 무슨 말인가?
A.법은 ‘① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 임차인이 세 차례에 걸쳐 차임을 연체한 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임대인이 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에는 갱신을 거절할 수 있다.’고 규정하고 있다.
그리고, 법은 2018. 10.‘임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다’고 갱신요구기간을 기존의 5년에서 10년으로 연장했다.
Q.사건으로 돌아와서 사건을 자세히?
A.B씨의 상가를 빌려 2010년부터 음식점을 운영해온 A씨는 임대차기간 5년이 지나 계약갱신을 요구할 수 없게 됐다. A씨는 임대차기간 만료일 전인 2015년 7월 C씨와 식당의 시설과 거래처 등 모든 재산적 가치를 권리금 1억4,500만원에 양도하는 계약을 맺었다.
이후 A씨는 건물주에게 권리금 계약 사실을 알리고, C씨와 이 상가에 대한 임대차 계약을 체결해 달라고 요청했다. 그런데, 건물주는 노후화된 상가건물을 재건축할 계획이 있다며 거절했다. 이에 A씨는 건물주를 상대로 ‘권리금 회수기회를 침해당했다’며 권리금상당의 손해를 배상하라는 소송을 냈다.
상가임대차보호법은 ‘임대인은 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안된다. 다만 임대인이 계약갱신을 거절할 사유가 있다면 그러하지 아니하다’고 규정하고 있다. 재판에서는 A씨처럼 계약갱신요구권이 없는 경우가 단서조항인 임대인이 계약갱신을 거절할 사유에 해당하는지가 쟁점이 됐다.
이에 대해 1, 2심은 ‘임대차 기간 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신 요구를 할 수 없는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없다’며 임차인의 손해배상청구를 받아들이지 않았다.
Q.1심과 2심에서는 임대차 계약갱신을 요구할 수 있는 기간이 지나면 권리금을 회수할 수 없다고 판단했다는 것인데, 대법원은 이러한 1, 2심 판단과 다르게 판단했다는 말인가?
A.그렇슴. 대법원은 ‘상가임대차법은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회보호의 예외사유로 정하고 있지 않다. 따라서 전체 임대차기간이 5년을 초과했는지 여부와 무관하게 법이 정한 요건을 충족하면 임대인은 임차인에 대해 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 봐야 한다.
권리금관련 조항이 신설된 것은 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도, 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문이다. 임대차 기간인 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객과 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지돼 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다’고 판결했다.
갱신요구기간이 지났더라도 권리금은 회수할 수 있다는 대법원판결이 나왔다는 것인데, 이렇게 소송으로 가는 경우에 권리금은 어떻게 산정하는가?
권리금은 그 상가의 위치, 활성화와 주변의 상황을 종합해서 감정인이 결정하게 됨. 법은 ‘손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다’고 규정하고 있다.
그리고, 법은 ‘임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공해야 한다’고 규정하고 있고, ‘임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다’고 규정하고 있다.
Q.다음 사건은?
A.A씨는 2012년 B씨로부터 상가를 임차해 커피전문점을 운영했다. 이후 건물주는 2016년 10월경 임차인에 ‘상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다’고 말했다. 임차인은 권리금 6천만원을 받고 신규임차인을 구해 건물주에게 소개하려고 했는데, 건물주가 상가를 직접 사용하겠다고 밝히자 신규임차인 물색을 그만뒀다. 이후 임차인은 건물주에게 상가를 인도했고, 건물주는 커피전문점을 개업했다. 이에 임차인은 ‘신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받지 못해 손해를 입었다’며 3,700만원을 배상하라고 소송을 냈다.
이에 대해 앞서 1, 2심은 ‘임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구를 하려면 신규임차인을 주선했거나 주선할 신규임차인을 특정할 수 있어야 한다. 임대인이 신규임차인과 계약체결 거절 의사표시를 했더라도 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 임대인은 손해배상책임을 부담하지 않는다.’며 임차인의 청구를 받아들이지 않았다.
Q.1심과 2심은 실제 신규임차인을 구하지 않았다면 권리금상당의 손해배상을 청구할 수 없다고 판단했다는 것인데, 대법원은 이와 다르게 판단했는가?
A.그렇슴. 대법원은 ‘임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선했어야 한다. 그런데, 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 임대인이 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우까지 임차인에게 새로운 임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과로 부당하다. 따라서, 임차인은 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.’"고 판결했다.
Q.다음 사건은?
A.상가임대차보호법의 권리금과 관련된 판결은 아닌데.
이씨는 2017년 8월경 대구시 북구에 있는 양씨의 A 공인중개사무소를 인수하면서 권리·시설 등 양수양도계약을 체결하고, 권리금 3,300만원을 지급했다.그런데 양씨는 같은 해 10월경 A사무소에서 불과 480m 떨어진 B공인중개사무소에서 다시 영업을 시작했다. 이씨는 ‘양씨가 권리양수도계약에 따른 경업금지의무를 위반했으므로 계약을 해제한다. 권리금 3,300만원을 돌려달라’며 소송을 냈다.
권리금을 받고도 기존의 사무실과 가까운 곳에서 다시 영업을 한다면 문제가 있는 것 같은데, 법원은 어떻게 판단했는가?재판부는 ‘두 사람이 맺은 권리양수도계약에서 양씨가 모든 시설 및 영업권을 이씨에게 양도한다고 규정하고 있는데, 이는 상법이 정한 영업을 양도한 경우에 해당한다. 계약에 따라 양씨는 다른 약정이 없는 한 10년간 A사무소와 동일한 특별시, 광역시, 시·군과 인접 특별시, 광역시, 시·군에서 동종 영업을 할 수 없다.
양씨는 권리양수도 계약을 체결하면서 자신의 배우자가 대구 북구에서 B사무소를 운영하고 있다는 사실을 알렸으므로 이씨가 이런 내용을 용인한 것으로 봐야 한다고 주장하지만, 계약 체결 당시 B사무소의 존재를 밝혔다는 사실을 인정할 증거가 부족하다. 양씨는 경업금지의무를 위반했으며, 특히 B사무소가 A사무소와 밀접한 거리에 있어 이씨의 영업을 저해할 가능성이 높은 점 등에 비춰볼 때, 권리양수도계약의 목적을 달성하기 힘들다. 양씨는 권리금 3,300만원을 이씨에게 돌려줄 의무가 있다.’고 판결했다.