Q.오늘 소개할 판결은?
A.아파트 분양계약은 수량을 지정한 매매이고, 따라서 분양계약서의 면적보다 실제면적이 부족하다면 그 비율에 해당하는 분양대금을 반환해야 한다는 판결.

Q.구체적인 내용은?
A 건설회사에서는 32평형과 45평형의 두 가지 평수의 아파트를 분양했습니다.
그런데, 아파트 분양계약서의 공유지분란에는 32평형의 경우 공급면적이 36.218m²라고 되어있고, 45평형의 경우 공급면적이 52.6116m²라고 되어있었습니다.
그런데, 이전등기를 받아본 결과 등기부상의 실제 공유지분의 면적은 32평형의 경우에는 분양계약서보다 0.4969m²가 적고, 45평형의 경우에는 0.7218m²가 부족한 것이였습니다.
그러자, 입주민들은 ‘건설회사와 입주민이 체결한 분양계약은 수량을 지정한 매매인데, 건설회사가 분양계약자들에게 약정한 대지공유지분을 이전해 줄 의무는 원시적으로 이행불능의 상태가 되었으므로, 건설회사는 부족부분에 해당하는 금액을 반환해야 한다.’라며 소송을 제기하게 됐습니다.

Q.수량을 지정한 매매란 무엇인가?
A.매매에는 크게 두 가지가 있다고 보면 될 것입니다. 하나는 수량을 지정한 매매이고, 다른 하나는 수량이 중요하지 않은 매매입니다.
 예컨대, 대도시에서 집을 산다고 가정하는 경우, 평당 가격이 워낙 크기 때문에 반드시 면적을 계산해서 금액을 정하게 됩니다. 이를 수량을 지정한 매매라고 보면 되고, 예컨대, 중고차량을 구입하는 경우에 이는 수량과는 전혀 관계가 없는 매매가 되는 것입니다.

Q.두 가지 매매에 따른 차이가 있는가?
A.두 가지 모두 유사한 문제는 발생할 수 있는데, 가장 큰 차이는 역시 면적의 차이에 따른 분쟁은 수량을 지정한 매매에서만 발생하는 문제입니다.
 예컨대, 논의 면적이 1천평이라고 믿고 매수했는데, 나중에 면적을 재어보니 900평 밖에 안되는 경우, 우리는 땅을 살 때 평당가격을 계산해서 사기 때문에 부족한 100평 금액은 돌려받을 수 있게 됩니다. 
그런데, 중고차를 구입한 경우에, 아직 차에 아무런 기계적 결함이 없다는 말을 믿고 샀는데, 운전해 보니 많은 문제가 발생하는 경우, 큰 문제가 없다면 그에 해당하는 수리비를 받을 수 있고, 아주 심각한 문제가 있다면 사기나 착오를 이유로 매매계약자체를 취소할 수 있습니다.
그런데, 이러한 문제는 위와 같이 논을 산 경우에도 적용됩니다.
예컨대, 논이 아주 비옥하다고 해서 믿고 샀는데, 농사를 지어보니 모래땅인 경우에, 혹은 자갈밭인 경우에 이는 논이나 밭으로 제대로 사용할 수 없는 상황이어서 매매계약 자체를 무효화할 수 있는 것입니다.

Q.이 사건의 경우에 수량을 지정한 매매가 맞는 것 같은데 특별한 다툼이 있었는가?
A.이 사건에서 건설회사측에서는 두 가지 주장을 했습니다.
 우선, 건설회사는 ‘분양계약서에 면적이 기재되 있지만, 이는 분양계약의 목적물을 특정하기 위한 방편에 불과할 뿐이므로, 분양계약을 수량을 지정한 매매라고 할 수 없다.’라고 주장했고,  ‘설령 수량을 지정한 매매가 맞다고 하더라도, 분양계약 당시 작성된 아파트 공급계약서에 의하면 준공측량 후 2% 이내의 대지면적 증감은 상호 정산하지 않기로 되어 있는데, 현재 대지면적 감소분이 2%에 미치지 않고 있다. 그리고, 그 차이는 기존 지적도의 오류, 기술상의 한계 등으로 지적확정측량과정에서 불가피하게 발생한 것이어서 부족부분에 대한 대금 반환의무는 없다.’라고 주장했습니다.

Q.건설회사의 주장은 아파트의 분양은 수량을 지정한 매매가 아니라는 것인데, 타당한 주장인가?
A.위에서 토지나 아파트의 매매를 수량을 지정한 매매라고 예를 들었는데, 잘못 이해하면 토지나 주택의 매매는 무조건 수량을 지정한 매매라고 오해할 수 있습니다.
 그런데, 수량을 지정한 매매인지 아닌지를 판단하는 기준에 대해 대법원은 ‘수량을 지정한 매매라 함은 당사자가 매매의 목적물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 정한 경우를 말하는 것이다.’라고 하고 있습니다.
그러면서, 부동산경매에서 대지를 낙찰받은 사람이 실측면적이 등기부상 표시면적인 327㎡보다 49.587㎡ 부족하다면서 경매채권자에게 배당받은 금원 중 일부를 반환하라면서 제기한 사건에서,
 ‘토지의 매매에 있어 목적물을 등기부상의 면적에 따라 특정한 경우라도 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가했고, 면적에 따른 계산은 하나의 표준에 지나지 않아 그것이 당사자들 사이에 대상토지를 특정하고 그 대금을 결정하기 위한 방편이었다고 보일 때에는 수량을 지정한 매매라 할 수 없다. 그런데, 일반적으로 담보권실행을 위한 임의경매에 있어 경매법원이 경매목적인 토지의 등기부상 면적을 표시하는 것은 단지 토지를 특정하여 표시하기 위한 방법에 지나지 않는 것이고, 최저경매가격을 결정함에 있어 감정인이 단위면적당 가격에 공부상의 면적을 곱해 산정한 가격을 기준으로 삼았다 하더라도 이는 그 토지 전체의 가격을 결정하기 위한 방편에 불과하다 할 것이므로, 이를 수량을 지정한 매매라고 할 수 없다.’라고 하면서 배당받은 사람이 그 차액을 반환할 필요가 없다고 했습니다.
 그러나, 아파트의 전유부분이나 공유부분의 면적에 대해서는 수량을 지정한 매매라고 보는 것이 대법원의 확고한 입장입니다.

Q.이 사건의 경우에 차이가 나는 면적이 아주 미미한 것 같은데, 그렇다면, 이 사건에서도 건설회사의 주장이 받아들여 졌는가?
A.사실, 건설회사에서 공급면적으로 계약서에 기재한 면적과 실제 분양받은 공유면적은 아주 미미한 차이라고 할 수 있습니다. 그런데, 문제는 면적의 차이가 아니라 이들의 거래의 중점이 면적이었는지 아니었는지에 있습니다. 이 사건의 경우에 분명히 분양받은 사람들은 면적에 따른 가격을 중요하게 생각한 것입니다.
법원은 이와 같은 취지에서, ‘분양계약 당시 수분양자들이 아파트의 실제 현황을 확인할 수 없고, 다만, 장차 건설될 아파트의 대체적인 위치와 분양공고에 나타난 평형별 건물면적과 공유대지면적에 따라 분양신청을 하고, 그 후 추첨을 통해 분양계약이 체결되는 것이다. 그렇기 때문에 아파트의 특정은 계약 당시 아직 완성되지 않은 면적에 따라 이루어지고, 수분양자들이 구체적인 위치를 선택할 권한도 없는 것이다. 그렇다면, 아파트의 분양계약시 평형별 건물면적이나, 공유대지면적의 기재가 단순히 계약목적물을 특정하기 위한 방편에 불과하다고는 할 수 없으므로 이 사건 분양계약은 그 목적물이 일정한 면적을 가지고 있다는데 주안을 두고, 그 대금도 면적을 기준으로 정한 수량을 지정한 매매라 할 것이고, 따라서 분양계약당시에 비해 이전등기한 공유대지 지분이 부족하다면 분양자는 분양계약자들에게 그 부족 지분에 상당한 분양대금을 반환해야 할 것이다.’라고 했습니다.

Q.그렇군, 법원이 일단은 분양계약이 수량을 지정한 매매라고 인정을 했다는 것인데, 그런데, 건설회사에서는 수량을 지정한 매매라고 하더라도,아파트공급계약서에 준공측량 후 2% 이내의 대지면적 증감은 상호 정산하지 않기로 되어 있다고 했는데, 그 주장에 대해서는 어떻게 판단되었나? 어떻게 보면, 대규모의 아파트를 건축하면서 다소의 오차는 있을 수 있다는 생각이 드는데?
A.사실은 타당한 주장입니다. 우리나라의 등기부나 대장상의 면적은 실제와는 다른 경우도 많습니다, 아파트와 같은 대규모의 개발사업의 경우, 수 많은 필지를 수용해서 전체면적을 계산한 후, 단위면적과 공유면적을 계산하기 때문에 더욱 그렇습니다. 그래서, 아파트 분양의 경우에 이 사건에서와 같은 공급계약서가 작성되는 것이 관행. 그런데, 이 사건은 그러한 경우와는 다른 점이 있었습니다.

Q.어떠한 점이었나?
A.건설회사는 각 대지의 등기부상의 면적을 합산해서 사업승인을 받았습니다. 그런데, 그 이후 건설회사에서 의뢰를 받은 대한지적공사가 세 차례에 걸쳐 지적공부를 정리했고, 그 결과 대지의 정확한 면적을 통지했습니다.
 그런데, 건설회사에서는 그 내용을 제대로 확인하지 않고, 과거에 계산한 면적에 따라 분양. 결국, 정확한 면적에 따른 정확한 공유면적을 계산할 수도 있었는데, 건설회사의 실수로 그러지 못했다는 것입니다. 
그래서, 법원은 ‘준공측량 후 대지면적의 2% 이내에서 증감되는 부분은 정산하지 않는다고 한 것은 분양계약 당시 계획된 아파트 대지에 대해 지적공부정리결과 객관적으로 불가피하게 증감이 있을 경우 이에 대한 대금정산의무를 지지 않는다는 의미로 해석됩니다.
 그런데, 이 사건의 경우, 대한지적공사가 지적공부를 정리하고, 그 면적을 건설회사에 통지했는데도 건설회사에서는 대지면적을 제대로 확인하지 않은 채, 사업승인 당시의 잘못 산정된 대지면적을 기초로 분양공고를 한 결과 실제보다 과도한 분양면적이 나오게 되었고, 그 면적에 따라 분양대금을 산정했습니다. 그렇다면, 이는 지적공부 정리결과 불가피하게 대지면적일 감소한 것이 아니므로, 건설회사의 대금반환의무가 면제되지 않는다.’라고 하면서 줄어든 비율에 따른 대금을 반환하라고 판결했습니다..

Q.만약, 분양계약 당시까지 정확한 면적을 계산할 수 없었다면 위와 같이 면적 감소분에 대해 책임지지 않는다는 특약도 유효한 것인가?
A.그렇습니다. 5개 단지 연면적 88만㎡, 11,800세대를 일괄분양한다고 공고를 낸 건설회사가, 공유대지면적을 각 단지별로 구분하지 않고, 5개 단지들의 총 대지면적을 각 개별 아파트 건축면적의 비율로 계산해 공고했는데, 준공 후 실제로 공유대지를 배분하면서는, 단지별로 배분된 공유면적을 개별 아파트 면적의 비율로 배분한 결과 단지별로 공고된 면적과 차이가 있었고, 어느 한 단지의 경우 4,747㎡를 적게 이전받았습니다.
이는 건설회사의 계산 잘못입니다. 그런데, 그 중  523㎡는 개발사업계획이 변경되 도시계획도로가 신설되어 줄어든 면적이고, 850㎡는 지적공부의 오류, 지형의 변화 등으로 발생한 것입니다.
 결국, 건설회사가 순수하게 계산을 잘못한 면적은 3,434㎡여서 그 부분에 대한 금액은 감액해야 한다는 것이 대법원의 입장입니다.

다만, 감액을 주장할 수 있는 기간은 면적이 부족하다는 사실을 안 날로부터 1년 내에 해야합니다.